Investir en nue-propriété

Qu’est-ce que le principe de démembrement et le dispositif ULS ?

L’ULS ou usufruit locatif social est un dispositif reposant sur le principe de démembrement temporaire de propriété*. Ce dernier consiste, pour le promoteur en VEFA, à céder les attributs du droit de propriété à deux personnes distinctes, le nu-propriétaire et l’usufruitier bailleur social, pendant une période allant généralement de 15 à 20 ans :

• L’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en tirer des ressources) sont détenus par l’usufruitier bailleur social
• L’abusus (droit de disposer du bien) appartient au nu-propriétaire (investisseur privé).

Pendant la période de démembrement, le bailleur-usufruitier loue alors les logements selon les procédures d’attribution habituelle des logements locatifs sociaux et en perçoit les loyers. Le bailleur social a également à charge d’entretenir le bien jusqu’à l’extinction de l’usufruit.

Durant cette période, l’investisseur nu-propriétaire est déchargé de la gestion du logement et ne perçoit pas de loyers au titre de la location. Il bénéficie toutefois d’une fiscalité favorable. Ce montage patrimonial lui permet ainsi d’investir à moindre coût dans un bien immobilier, dont il deviendra pleinement propriétaire, sans frais supplémentaires, à l’issue de la période de démembrement définie contractuellement.

Un an avant le terme du démembrement, l’usufruitier bailleur social est tenu de rappeler au nu-propriétaire et au locataire les conditions de fin de bail. L’investisseur nu-propriétaire a alors le choix :

• Soit proposer un nouveau bail au locataire en place
• Soit donner congé au locataire pour vendre ou occuper le bien

Au terme du démembrement, le nu-propriétaire investisseur recouvre la pleine propriété du bien.

Quels avantages à investir en nue-propriété dans le cadre du dispositif ULS ?

• Achat à prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété 
• Outil de transmission patrimonial
• Réduction de la base imposable à l’IFI
• Obligation d’entretien du bien par l’usufruitier bailleur social
• Extinction de l’usufruit et reconstitution de la pleine propriété sans frais

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*Référence juridique : Dispositif consacré par la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 ENL – réglementé par les articles L.253-1 à L253-6 CCH