En France, afin de pouvoir répondre aux besoins en logement, des dispositifs de défiscalisation immobilière ont été mis en place. Ces incitations fiscales encouragent les investisseurs à acheter des logements neufs ou anciens à rénover, afin d’augmenter l’offre de logements en location dans les zones où le marché immobilier est en tension.
Loi Pinel, loi Censi-Bouvard, loi Malraux, statut LMNP, loi Denormandie…Quel dispositif de défiscalisation immobilière choisir ? Le Groupe Launay vous aide à y voir plus clair parmi ces nombreux dispositifs, pour pouvoir bénéficier des meilleurs avantages fiscaux.
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La loi Pinel est certainement le dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu car le plus avantageux. En effet, selon la durée de mise en location du logement, vous pouvez obtenir jusqu’à 21 % de réduction d’impôt sur les revenus.
Pour prétendre à cette réduction d’impôt, l’investissement immobilier doit être réalisé dans certaines conditions :
- Il faut d’abord acquérir un logement neuf éligible à la loi Pinel
o Il doit donc s’agir d’un appartement issu d’une habitation collective.
o Le logement doit être situé dans une zone éligible au dispositif Pinel, c’est-à-dire les zones dans lesquelles le marché immobilier est en forte tension (zone A, A bis et B1)
- Il faut ensuite s’engager à mettre l’appartement en location pour une durée déterminée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans
- Il est impératif de respecter un plafond pour le montant des loyers
- La loi Pinel impose également une limite de revenus à ne pas dépasser pour les locataires
Sachez qu’aucun apport n’est requis pour l’obtention d’un prêt immobilier dans le cadre du dispositif Pinel. En effet, les établissements bancaires considèrent que les revenus issus de la location équivalent à des garanties de remboursement.
La réduction d’impôt est proportionnelle à la durée de mise en location du logement :
o 12 % de réduction d’impôt sur le revenu pour une durée de location de 6 ans
o 18 % de réduction d’impôt sur le revenu pour une durée de location de 9 ans
o Jusqu’à 21 % de réduction d’impôt sur le revenu pour location d’une durée de 12 ans
Investir dans la pierre est un investissement sûr, qui prendra de la valeur au fil des années, quoi qu’il en soit.
Complément de revenus ou de retraite dans un premier temps, à la fin de la durée d’engagement, le logement devient un investissement immobilier rentable, car il est alors possible de :
o Continuer de percevoir un revenu complémentaire grâce à la location,
o Revendre et récupérer la plus-value,
o Utiliser le logement comme résidence principale ou secondaire…
Le dispositif Pinel ne ferme aucune porte.
La loi Pinel est un des rares dispositifs de défiscalisation qui permet la location du logement à un membre de la famille.
Sachez que l’investissement en loi Pinel est limité à 2 logements par an. De plus, le dispositif Pinel ne peut excéder le montant de 300 000 € d’investissement par personne et par an.
Enfin, en 2023, les critères d’éligibilité d’un logement en loi Pinel se sont renforcés afin de proposer un parc locatif plus confortable aux locataires et moins énergivore. Ainsi, pour être éligibles à la nouvelle loi Pinel Plus, les logements doivent désormais respecter des normes de confort et de performance énergétique plus strictes.
Même si le dispositif Pinel dit « classique » et le dispositif Pinel + sont amenés à cohabiter durant 2 ans, mieux vaut investir dans un logement qui réponde aux critères de la loi Pinel +, afin de bénéficier d’une défiscalisation à taux plein.
Autrement, les taux dégressifs de réduction d’impôt sur les 2 prochaines années s’appliqueront de la sorte :
- Année 2023 : 10,5 %, 15 % et 17,5 % de réduction d’impôt pour 6, 9 et 12 ans de location
- Année 2024 : 9 %, 12 % et 14 % pour 6, 9 et 12 ans de location.
À terme, le dispositif Pinel « classique » devrait disparaître totalement en 2025, au profit du nouveau dispositif Pinel Plus.
Au vu de son succès, le dispositif Pinel s’est élargi au marché de l’immobilier ancien. Cependant, le logement, pour être éligible à la loi Pinel, doit répondre à certaines conditions, et il doit faire l’objet d’un contrôle avant et après travaux.
La loi Denormandie vise à réhabiliter le parc locatif des centres-villes. Grâce à ce dispositif de défiscalisation immobilière, un investisseur qui entreprend des travaux de réhabilitation d’un logement peut - à condition que le montant des travaux représente au minimum 25 % du montant total du projet - obtenir une réduction d’impôt similaire aux taux de la loi Pinel.
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière mis en place en 1962, dans le but de sauvegarder le patrimoine architectural français. Ce dispositif encourage, depuis lors, l’investissement locatif dans l’ancien en attribuant une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux de réhabilitation du logement.
La location meublée non professionnelle (LMNP) représente un investissement locatif rentable.
L’avantage principal du statut LMNP réside dans le fait que les revenus perçus par la location de l’appartement meublé sont imposés sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ces revenus ne rentrent donc pas dans la catégorie des revenus fonciers. En découle un abattement fiscal sur les charges de 50 % en « micro-BIC » ou un amortissement du bien au régime réel.
