Avec une progression globale de 3,3 % du prix au mètre carré fin avril 2020, l’immobilier neuf tire son épingle du jeu malgré la crise du covid-19. Jérôme Launay, directeur général du Groupe Launay, et Arnaud Guilleux, président de Monemprunt.com, font un état des lieux des opportunités du marché.
« Depuis le déconfinement, le marché a retrouvé des couleurs. Les chantiers ont repris graduellement pour respecter les mesures de sécurité imposées par le gouvernement, analyse Jérôme Launay, directeur général du groupe éponyme, spécialisé dans la vente de biens sur l’Arc Atlantique. Les entreprises ne peuvent plus, par exemple, être toutes présentes simultanément sur un chantier. Pour certaines livraisons prévues en juin, il faudra attendre trois mois de plus. ». Pourtant, malgré les retards de livraison, le marché de l’immobilier neuf ne semble pas pâtir en profondeur de cette crise sanitaire sans précédent. Selon une récente étude de Seloger, 13 % des acquéreurs envisagent un investissement dans le neuf. Fin avril, le mètre carré moyen s’élevait à 4 236 euros, soit une hausse de 3,3 % sur un an. Cette évolution concerne aussi bien les maisons (environ 2 632 €/m²) que les appartements (environ 4 866 €/m²). Un constat confirmé par l’Observatoire de l’immobilier de la fédération promoteurs immobiliers (FPI) qui retient une augmentation de 5 % des prix pour l’année 2019. L’Observatoire explique cette évolution inattendue par une pénurie de l’offre. Faute de permis de construire, l’offre nouvelle se contracte fortement (-14,2 %) pour la première fois depuis 2014.
« Le neuf apporte des garanties indéniables en comparaison à l’ancien. Il permet notamment de disposer d’un logement personnalisé et optimisé. Il respecte les nouvelles normes environnementales. Tous ces avantages sont importants pour un investissement sur le long terme », affirme Jérôme Launay. Les premières villes recherchées sont évidemment les grandes métropoles. On constate ainsi que Bordeaux et Lyon atteignent des prix records : 322 300 euros et 366 000 euros pour un T3. Un investissement encore raisonnable comparé à Paris : pour la même surface, il faudra compter en moyenne 818 000 euros. « Les villes de Rennes et Nantes sont en zone B1 et bénéficient encore du dispositif Pinel jusqu’à décembre 2021. Ces villes sont en pleine essor. Cela se traduit notamment par de nouvelles commodités et optimisation des transports en commun. », confirme Jérôme Launay. Il y a donc fort à parier que les prix n’ont pas fini de grimper dans les logements en périphérie des villes vedettes.
Dans ce contexte, que peut-on attendre du côté des banques ? Pour Arnaud Guilleux, président du courtier en ligne Monemprunt.com, les taux d’emprunt devraient se maintenir pendant les prochains mois : « Les acquéreurs sur le point de se lancer ne devraient pas ressentir une hausse des taux d’emprunt dans l’immédiat. Après, sur le dernier trimestre 2020, tout dépendra de la reprise économique. Pour la majorité des dossiers, si une hausse est appliquée elle ne devrait pas mettre en péril le projet ». Par exemple, pour un achat à 200 000 euros sur vingt ans, une hausse de 0,5 % représenterait 47 euros de plus par mois. Si cela n’est pas idéal, l’emprunteur devrait encore voir son dossier accepté par la banque. Il est vrai que la crise s’est inscrite dans un contexte déjà en tension avec une application plus strictes des règles imposées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) depuis fin 2019. La règle des 33 % d’endettement s’applique dorénavant quasi systématiquement, sans prise en compte du reste à vivre des CSP+.
Pour un achat en résidence principale, un apport est indispensable. Enfin, plus question d’investir sur vingt-cinq ans. La durée maximale s’établit sur vingt ans. Chaque banque applique avec plus ou moins de rigueur ces contraintes dans la sélection de ses dossiers. Tout dépend de sa stratégie commerciale. « Les banques peuvent déroger à ces critères à hauteur de 15 % de leurs dossiers traités sur une année. Bien sûr, cela nécessite des contreparties, comme la domiciliation des revenus auprès de la banque qui accepte le dossier par exemple », explique Arnaud Guilleux. Pour les profils les plus modestes et les primo-accédants, ces variables sont essentielles afin d’accéder à la propriété. Identifier la banque proposant le taux le plus bas ainsi que les conditions d’emprunt les plus favorables n'est donc pas simple pour les particuliers mais bien essentiel.
Si la crise a impacté l’offre, elle a également touché la demande durablement. Après plusieurs mois à domicile, la notion d’habitat prend tout son sens : « Le télétravail imposé pendant ces derniers mois a modifié les attentes des acheteurs. Ils sont plus sensibles à la qualité d’usage de leur logement ainsi qu’à la surface habitable. Beaucoup envisagent d’acquérir un bien dans une ville moins dense, plus rurale ou encore de disposer d’une pièce en plus, d’un jardin ou d’une terrasse. », partage Jérôme Launay. L’expert souligne également que les logements neufs répondront à l’avenir à des tendances sociétales plus profondes.
Alors à quoi ressembleront les constructions de demain ? Les concepts innovants ont le vent en poupe : espaces communs multifonctions, chambre partagée, agriculture urbaine, parkings dédiés aux vélos, équipements pour voitures électriques… Les constructions en neuf font la part belle aux lieux partagés. Les matériaux biosourcés seront également privilégiés pour respecter les normes environnementales. « Nous voyons également de plus en plus de demandes pour des volumes modulables qui offrent par exemple la possibilité dans le temps de transformer une mezzanine en chambre supplémentaire », partage Jérôme Launay. Pilotage à distance des logements, fibre optique : le neuf misera également sur la technologie.
Pour les investisseurs prêts à se lancer, il faudra être patient, les délais de traitement des dossiers par les banques risquent d’être anormalement longs durant encore plusieurs semaines. Il est donc conseillé d’allonger la clause d’octroi de crédit dans le compromis ou la promesse de vente. Autre astuce : pour gagner du temps et favoriser l’acceptation de son dossier au taux le plus compétitif, l’investisseur peut réaliser une attestation de capacité d’emprunt. Un certificat proposé gratuitement par Monemprunt.com. « Le marché de l’immobilier neuf est très dynamique. Notre rôle en tant que courtier est d’accompagner les futurs propriétaires dans la constitution de leur dossier et l’aboutissement de leur projet quel que soit le contexte », assure Arnaud Guilleux. En résumé, bien conseillé, il n’a jamais été aussi intéressant d’investir dans le neuf !
Pour en savoir plus sur l’attestation de capacité d’emprunt délivrée gratuitement par Monemprunt.com ou estimer la viabilité de votre projet, contactez-les.
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